不動産投資 『1棟め』を買う前にまず知っておくべきこと|物件選びから融資獲得までガイド

株/投資
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この記事は不動産投資を始めたいと思った自分向けの備忘録、兼読んだ本の要約、兼もろもろの調査結果になります。

ちなみにこの記事を書き始めた2020年末時点では私はまだ1部屋も不動産を購入していません。

不動産経営は上手くいけばリタイアを可能にするほどのキャッシュフローを生む一方で、失敗すればかなりの痛手を負うビジネスです。

そこで、私が色々な書籍などを通じて得た知識と、私なりに考える理想の投資物件の調査などをこの記事に記録していくことで考えを整理していきたいと思います。

また、末尾には自分で購入した書籍を参考文献として記載しています。興味があれば見出しからリンクしていますのでご覧ください。

この記事が自分自身と他の誰かの参考になることを願っています。

不動産を買う目的

ビジネスや会社経営にビジョンが必要なように、不動産運営にも目的が必要です。

年金の足しにいくらか追加したい人と、若くして不動産一本で食べて行きたい人とは当然リスクのとり方やペースも異なるからです。

私の場合、「給与所得のある30代に小さく始め、40代の中頃を目標に次のチャレンジをするための資金とキャッシュフローづくりのため」と位置づけました。

現在30代前半ですので、十数年をかけて年間500万円程度のキャッシュフローを目指したいと思います。

後々定量的な議論も出てきますが、例えば空室、運営経費、融資の金利を引いてさらに税金を引いたあとの純粋な利回りが4%と仮定すると、年500万円のキャッシュフローのためには1.25億円相当の物件を所持している必要があります

このように、自分の状況や目指すステージ、実現までの時間軸を具体化すると、自分のやろうとしている投資のイメージがより明らかになると思います。

街と立地

不動産は人が住んだりビジネスをすることが目的ですので、当然人が増える、最低限減らない地域のほうが需要を見込めます。

まず都道府県単位でみた2045年までの人口推移(2015年を1として計算)予測データになります。

日本の地域別将来推計人口(平成30(2018)年推計)

地域平成27年
(2015)
平成32年
(2020)
平成37年
(2025)
平成42年
(2030)
平成47年
(2035)
平成52年
(2040)
平成57年
(2045)
東京都1.001.021.021.031.021.021.01
沖縄県1.001.021.021.031.021.011.00
愛知県1.001.001.000.980.970.940.92
神奈川県1.001.000.990.980.960.940.91
埼玉県1.001.000.990.970.950.920.90
滋賀県1.001.000.990.970.950.920.89
福岡県1.001.000.990.970.950.920.89
千葉県1.001.000.980.960.940.910.88
広島県1.000.990.970.950.920.890.85
岡山県1.000.980.960.940.910.880.84
全国 1.000.990.960.940.910.870.84
徳島県1.000.960.910.860.810.760.71
岩手県1.000.960.910.860.800.750.69
福島県1.000.950.910.850.800.750.69
高知県1.000.950.900.840.790.740.68
山形県1.000.950.900.850.800.740.68
青森県1.000.940.880.820.760.690.63
秋田県1.000.930.870.800.730.660.59

このデータを見ると全国平均以上の人口推移となるのは1都9県となりました。やはり大都市や首都圏に近いエリアに集中する予想です。

また、最近ではコロナの影響で一部の企業でリモートワークが取り入れられています。コロナの収束後もある程度定着する見込みであり、この影響で首都圏以外の地方にも人口が転移する可能性も示唆されています。

私個人は上記の傾向を覆すほどの潮流にはならないと思っていますので、基本的には現時点で人口流入の見込めるエリアを希望しています。

土地勘もあるに越したことはないので、上記では東京都と滋賀県が候補になります。

ただし、市場に出ている物件数を考えるとほぼ東京都で探すことになりそうです。

東京の中でどこか

次に、東京都の中でどのエリアかという点です。私は23区外には土地勘がないため、あまり念頭にいれていません。

23区での人口推移予測は下記の統計が出ています。

東京都区市町村別人口の予測

東京都が発表した統計を見ると、23区で最も人口が減少する見込みなのは足立区、葛飾区、江戸川区のいわゆる下町で、逆に増加するのは千代田区、中央区、港区の中心区域です。

統計だけを見ると中央区域の物件を買うべきかもしれませんが、到底手が出ません。次点は江東区ですが、豊洲を中心にタワーマンションの建設も進み、また標高の低い埋立地であるためハザードマップの観点から不安があります。

以上の理由で、私は人口予測と物件価格のバランスから「板橋区」「文京区」とその2区に隣接する「豊島区」「北区」を候補にしています。「練馬区」も入れていますが、区としてかなり広いためより細かくエリアを区切りたいところです。

物件について

レインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する物件データベース)に1日に登録される一都三県下のアパート・マンションの件数は約120〜150件だそうです。年間にすると4万件です。

こちらから下記の「購入を推奨しない条件」を除外すると約1,500件(3.8%)ほどにまで絞られます。

そこからさらに現物を確かめ、購入してもいいと思えるものは全体の1%未満、すなわち400件未満です。もちろん予算やその他の事情でこれらのすべてに買付を出すわけではありませんし、買付を出してもライバルに先を越されることもあります。

よって、全物件から最終的な成約にまで至るのは、1000件→30件(購入OK)→3件(買付)→1件(成約)くらいの比率と思っておけば良いかもしれません。

物件のタイプ

皆さんご存知のように物件のタイプにはいろいろなものがあります。構造やアパート/マンション、利用用途など様々です。

  • 区分マンション
  • 一棟マンション
  • 一棟アパート
  • 戸建て
  • 事務所や店舗

不動産投資の本を読むと「まずは手軽で確実な需要が見込める都心のワンルーム区分マンションから」と書かれていることがあります。

実は私も都心ワンルームマンションの営業を受けたことがあります。墨田区の新築RC造で3,000万円くらいだったと思います。JRの駅から徒歩10分程度、東京駅までアクセスが良く、オシャレなデザインを売りにされていました。

ですが、新築区分マンションは資産価値に対して実売価格が高く設定されていますので、利回りが低く、また区分所有ならではの土地権利問題などもついて回ります。

結果として、その物件は経費と空室リスク、ローン返済金利を考慮に入れると利回りゼロどころか毎月数千円程度の持ち出しで、長い残耐用年数を利用した減価償却から来る給与所得の節税程度しか訴求点がなかったことを覚えています。

こうした経験から、私は新築物件(厳密には実際価格よりも売出しが高くなりすぎる条件)はあまり検討していません。

区分か一棟かは判断が分かれるのですが、土地の所有権まで含めると一棟を選ぶべきなのでは、と考えています。

除外すべき条件

参考文献[1]を主に参照しています。

土地表記が「借地権」

借地権とは、建物は売り主のものですが、土地は別の人が所有するケースです。土地を更に借りている条第ですので、地代として所有者に支払いが生じます。

また、物件の自由度が下がり融資がつきにくいといったデメリットが存在します。

エリアが「市街化調整区域・非線引区域」

都市計画区域は、「線引き都市計画区域」と「非線引き都市計画区域」に分けられます。

非線引き都市計画区域とは、区域区分を定めていない都市計画区域のことをいいますので、そもそも国が都市計画を行わないと決めたエリアのことです。もちろん住むに適した地域ではありませんので、購入は推奨できません。

線引き都市計画区域の中には、市街化区域市街化調整区域があり、これらを「区域区分」と呼びます。

前者は建物を立ててよりエリアであり、後者は本来は建物を立ててはいけないエリアですが、すでに存在する建物に関してはそのまま利用することができます。

ですが、こちらも借地権と同じく資産価値が低く評価されてしまうため、融資金額の上限も低くなります。

「市街化区域」を選ぶのがベストでしょう。

建物が「再建築不可」

「再建築不可」は文字通り今の建物を取り壊すと何も建築できない物件(土地)のことです。

前述2つのNG項目よりもさらに用心すべきがこの再建築不可物件で、金融機関からの与信はほぼゼロになります。

再建築可か不可かの基準は「幅員4m以上の道路に2m以上接しているか」です。下記のわかりやすい図をご覧ください。

建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地には、原則として建物を建てることができない
https://www.homes.co.jp/cont/buy_kodate/buy_kodate_00267/#:~:text=%E5%86%8D%E5%BB%BA%E7%AF%89%E4%B8%8D%E5%8F%AF%E3%81%AE%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%A8%E3%81%AF%E3%80%81%E6%B3%95%E5%BE%8B%E4%B8%8A%E3%80%81%E7%8F%BE%E5%9C%A8,%E3%81%AE%E3%81%93%E3%81%A8%E3%82%92%E6%8C%87%E3%81%97%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82&text=%E5%BB%BA%E7%AF%89%E5%9F%BA%E6%BA%96%E6%B3%95%E3%81%A7%E3%81%AF%E9%81%93%E8%B7%AF,%E5%BB%BA%E7%AF%89%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%AF%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%81%BE%E3%81%9B%E3%82%93%E3%80%82

Cのような立地はわかりやすいのですが、Dのような「建築基準法上の道路」に接しているかは確認が必要です。

また、Bのような細い間口の奥に物件があるような状態をその見た目から旗竿地といいます。竿の部分のうちどこか一箇所だけでも2m未満となりますと「再建築不可」になりますので注意が必要です。

また、再建築不可物件で「43条但し書き」やそれに類する記述を見ることがあるかもしれません。この43条但し書きとは建築基準法第43条のことなのですが、平成30年に改正され「43条2項1号および2号」の記述となっており、2号が前述但し書きの内容です。

これは「原則再建築不可だが、役所の許可を得れば再建築可能」というものです。救いがあるかに見えますが、原則再建築不可なのには変わりませんので、これも避けましょう。

利回り

次に物件利回りです。東京の最新の利回り情報がこちらです。

第43回(2020年10月) 不動産投資家調査

ちなみに城南・城東の「城」とは皇居のことを指します。城南地区は品川区や目黒区、港区など比較的高級なエリアで利回りも低くなっています。

城東は中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区の6区で、下町を含みますが再開発が盛んなエリアです。私が希望するエリアは城北地区ですのでどちらかというと城東エリアの利回りに近いと思います。平均利回りと希望する利回りは全く異なるものですが、なんとなくの参考になるかと思います。

ちなみに私は表面利回り8%以上を目指しています。特に基準となる理由はないのですが、経費率が20%、入居率が80%(空室率が20%)と仮定すると実質の利回りが5.12%となります。

またここから更に金融機関に借りたお金の利子がかかるため、実際には表面利回り8%と言っても最終的な利回りで言うと3%程度となる計算となります。

立地

私が希望するのは居住用の物件であるため、「自分が住める立地であるか」を大きな基準にしています。例えば下記のような点です。

  • 駅徒歩10分以内
  • 築20年以内
  • 駅まで道が平坦
  • スーパーなどの生活施設に近い

また、基本的には単身者またはDINKSなどを想像していますので学校への近さや教育水準などはさほど重要視しません。

構造

建物の構造は居住者の生活の質や人気の他、耐用年数(=減価償却できる年数)が違いますので注意が必要です。

構造ごとの耐用年数の違いは下記の表の通りです。

建物の構造1998年の改正前改正後(現在)
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下)20年19年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm超4mm以下)30年27年
重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超)40年34年
鉄筋コンクリート造60年47年
木造24年22年

いまどきプレハブ造の住宅もあまりないので、多くの物件は「RC(鉄筋コンクリート)」「鉄骨」「木造」のいずれかだと思います。

RCや鉄骨は減価償却が長くとれますし、居住者からの人気も高いですが、構造が頑丈な分リフォームや修理費用が高くなるリスクもあります。もちろん、物件としての価格も高くなります。

一方で木造は経費がリフォームや改修が容易で費用も比較的安くなりますが入居者からの人気は高くありませんし、耐用年数が短いため金融機関からの融資を受けづらい、または融資期間が短い(通常の銀行などの場合)のが難点かと思います。

私個人の事情ですとRCは予算オーバーになりそうな感じですので、とても惜しいのですが除外となります。

鉄骨も少し厳しいのですが、モノと条件によっては積極的に検討したいです。やはりメインは耐用年数の残っている木造になるかと考えていまして、前述の立地等の条件を満たしつつ予算をクリアできるような比較的小ぶりな単身者向け木造アパートが中心になるかと思います。

ただし、融資条件は良好とは言えませんので、この点は慎重に検討する必要がありそうです。

金融機関からの融資

不動産投資は金融機関からの融資を受けてするもの

積算価格と実売価格

冒頭でも述べたように、不動産には資産評価上の資産額と実売価格の2種類があります。

前者を「積算価格」といい、文字通り建物と土地の市場価格から算出されます。この計算方法には法律上のガイドラインがあるため、原則誰が測っても一致します。

建物の価格は材質(鉄筋、鉄骨、木造…)の再調達価格と耐用年数、面積などから決まり、土地は立地や路線価から決まります。

土地の実勢価格は面積×相続税路線価×1.25です。

一方で実売価格は売る側が任意に設定した値段です。積算価格を原価とするならこちらは定価に近いイメージです。

当然ながら基本的には実売価格>積算価格となります。問題は2つの価格の差が大きすぎる場合で、新築物件などはその傾向が強いと言えます。だから一度購入した物件はたとえ居住期間が短くても価格が大きく下がるのです。

建物の価格を傍目に算出するのは簡単ではありませんが、土地は路線価がありますのですぐに計算可能です。

可能な限り積算価格に近い価格で物件を購入したいものです。

土地値割合評価
1.0未満超優
1.0~1.2
1.2~1.5
1.5~2.0
2.0倍以上不可

係数1未満であれば実際の資産価値より安い価格で購入したことになりますので、買った瞬間にB/S上の利益になります。

そこまで優秀でなくても係数1.5未満であれば融資は望めそうです。逆に1.5を超える物件は購入をよく考えるべきでしょう。

資金調達先の種類

資金調達先は主にメガバンク、都市銀行、地銀、信金、信組、ネット銀行のほか、より信用の低い人や物件にも融資するノンバンク、法人創業用途限定ですがごく低金利で融資する公庫からの創業融資などがあります。

融資のタイプ

金融機関からの融資

金融機関から受けられて、不動産投資に使える融資(ローン)には、大きく分けてアパートローンとプロパーローンの2種類があります。

一般的な不動産ローンは持ち家前提のローンのため、投資には適用できません。

アパートローンとプロパーローンの特徴は下記のとおりです。

参考文献[5]より

アパートローンは比較的新しい仕組みで、プロパーローンよりも金利が高いものの与信力の高くない個人でも適用可能な場合があります。

一方でプロパーローンは高収入、高ステータス、あるいはすでに資産を持っているなど与信力の高い人に向けたケースが多いようです。

調べた限りではアパートローンでもオーダーメイド型のプロパーローンでも耐用年数を過ぎた物件への融資は可能なようですが、一方で金融機関や支店によりかなりスタンスが違うことがあるようなので注意すべきでしょう。

参考文献[5]より

金融機関以外からの調達

法人成りして物件を取得することが前提ですが、国や自治体から「創業融資」として借りた資金を投資に利用することができます。

ですが、実際はいわゆる創業融資(これから創業または創業から二期未満)は、公庫で融資を受けることは非常に難しくなっているとのことで、新創業融資、中小企業経営力強化資金ともに使いづらいのが今の現状です。

ですので、基本的には、不動産投資の申告が2期以上上がっていること、または別事業等で2期以上申告を行っている前提で、新たに不動産投資を開始する場合のみ融資を受け付けてもらえます。

また、対象は法定耐用年数以内の物件のみとなります。

金利の低さが非常に魅力的ですが、条件的には相当厳しいようです。

税金と経費

(To Be Updated)

管理会社と保証会社

(To Be Updated)

まとめ

(To Be Updated)

参考文献

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